北亭广场市场调查及优劣势分析

1、目标消费群体对本项目的接受度：

大学生对本商业中心的接受度普遍较高，评分均值都在3.7分以上。

在有往返交通车的前提下，居民普遍愿意到本商业中心消费，而华南板块居民到本商业中心消费的可能性较海珠东南角居民高，另外居民普遍表现出比大学生更高的消费意愿。

2、目标消费群体消费水平：

大学生目前每月除了食宿费、学杂费外的消费性支出平均约760元/月。

周边居民日常的消费性支出平均大约在2000元/月，其中华南板块居民稍高于海珠东南角居民，可见周边居民的消费力较为强劲。


3、项目优劣势分析

（1）优势

– 大学城知名度高，配套齐全 广州大学城作为政府重点工程，在知名度、交通设施建设，周边配套建设等方面有足够的政府支持。大学城内外交通规划完善且发展迅速，四条过江隧道及地铁四号、七号线完工后，大学城的交通将畅通无阻；本项目又处于进出岛内外的交通要道上，使本项目商圈向外辐射成为可能。

– 规划人口数量庞大，市场前景广阔 广州大学城内规划人口庞大，而大学城校区在一个岛上，可以较大限度地聚集城内人口在岛内消费。

– 大学城将成为广州一大旅游景点 大学城内的博物馆、科学中心、文化艺术中心等作为一项独特的人文景观，可带动极大的旅游效应，吸引大量的旅游人士。仅邻近本地块的广东科学中心落成后，预计每年可吸引250万人次。

– 大学城内唯一一个大型综合商业项目，较城内其他商业设施具有独特优势

• 大学城中心地带的商业规划用地不能擅自改变经营种类，而本商业中心的经营项目可以自主选择，根据市场需求设定和调整项目。

• 大学城中心地带的各个经营项目是分别单个独立经营的商业，而本项目是集购物、娱乐、饮食于一体的大型综合性商业中心，在满足一站式和休闲式消费和整体的商业吸引力上都要优于前者。

• 目前大学城中心地带的地块大部分还没有成功拍卖出去，预期全部拍卖到项目落成需时较长，而本商业项目计划在07年落成，在时间上占有先机。

– 可辐射整个大学城及周边地区 本地块除可以辐射整个大学城外，还会辐射到海珠东南部、洛溪板块、华南板块等周边地区。较城内其他地块具有辐射范围广的优势。
据调查，华南板块的住户大都是收入和素质较高的人士，他们追求较高的生活质素，向往环境优良、清静文雅的购物、娱乐、休闲场所。而本地块位于具有一流人文景观大学城内，是他们追求的理想消费场所。

– 周边商业配套相对落后 目前番禺北部华南板块、洛溪板块缺乏具规模商业中心，相对周边高素质的居民商业上显得落后，本商业中心的建立可以弥补区内商业相对落后的缺陷。

周边规划的商业中心具有带动作用

琶洲及番禺北部将规划成为大学城周边重要的商务及商业中心；其中琶洲将发展为会展商务圈，为该区带来高素质的消费群；而番禺区北部的商业则以社区型购物中心和商贸中心为主，随着周边商圈商业氛围的形成，将给本项目带来更大的市场机会。
本项目的经营管理团队具有丰富的购物中心策划、招商和营运管理经验

项目经营管理团队的强弱将是决定项目成败的关键条件之一。而本项目的担纲团队由曾为广州天河城，继而为广州正佳广场，从选址定点、设计策划、宣传推广、招商租赁至物业营运管理全程服务的部份骨干组成。团队中的领军人物是广东天贸集团（天河城项目）最早的组建牵头人之一，其后又曾为正佳广场的“开荒牛”之一，此外，还曾为长春卓展时代广场、大连和平广场、海南海口明珠广场等提供过顾问服务。

（2）劣势

– 在大学城内经营，学生无疑是一个重要的目标市场，而学生上课期间和两个假期会导致商业中心的人流量减少。特别是寒、暑两假，为城内经营商家带来较大的影响，届时需要由旅游人士和周边居民来填补学生市场的缺失。

– 如果仅对于辐射大学城各校区来讲，本地块位于大学城的西北部非中心地带，对于辐射大学城边缘层校区来讲目前是缺乏优势。

– 与大学城内的商业配套设施构成竞争 大学城作为政府重点工程，为对城市数量庞大的人口做好生活配套设施，在中轴线上规划了兴建松散型的商业中心，其中包括超市、百货公司、电影院等，此功能用地一旦拍卖成功，有可能构成正面的竞争关系。

– 番禺周边商业的竞争 在番禺北部规划有大型的商业中心，而本项目的地理位置在针对华南板块及洛溪板块居民时并不具有优势。届时番禺的商业项目对本商业中心带来一定的竞争。